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物业管理条例

来源:物业管理条例 日期:2013-12-06 人气:190
物业管理条例
2008/10/8

物业管理条例

中华人民共和国国务院令第?#24120;罚?#21495; 

  《物业管理条例》已经2003年5月28日国务院第9次常务会议通

过,现予公布,自2003年9月1日起施?#23567;?   

  总理 温家宝 

二00三年六月八日

 

物业管理条例

第一章 总则   

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权

益,改善人民群众的生活和工作环?#24120;?#21046;定本条例。 

  第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业

主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关

场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 

  第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的?#35856;?#31454;争机制选择物业

管理企业。 

  第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高管

理和服务水平。 

  第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工

作。 

  县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理

活动的监督管理工作。

  第二章 业主及业主大会 

  第六条 房屋的所有权人为业主。

  业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,?#37038;?#29289;业管理企业提供的服务; 

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议; 

  (三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议; 

  (四)参加业主大会会议,行使投票权; 

  (五)选举业主委?#34987;?#22996;?#20445;?#24182;享有被选举权; 

  (六)监督业主委?#34987;?#30340;工作; 

  (七)监督物业管理企业履行物业服务合同; 

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使?#20204;?#20917;享有知情权

?#22270;?#30563;权; 

  (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修?#24335;穡?#20197;下简称专项

维修?#24335;穡?#30340;管理和使用; 

  (十)法律、法规规定的其他权利。 

  第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务: 

  (一)遵守业主公约、业主大会议事规则; 

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共

秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; 

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委?#34987;?#20316;出的决定; 

  (四)按照国家有关规定交纳专项维修?#24335;穡?nbsp;

  (五)按时交纳物业服务费用; 

  (六)法律、法规规定的其他义务。 

  第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。 

  业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的

合法权益。 

  第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。 

  物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区

建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 

  第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人

民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员

会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决

定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委?#34987;?#32844;责。 

  业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、

住宅套数等因素?#33539;ā?#20855;体办法由省、自治区、直辖市制定。 

  第十一条 业主大会履行下列职责: 

  (一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则; 

  (二)选举、更换业主委?#34987;?#22996;?#20445;?#30417;督业主委?#34987;?#30340;工作; 

  (三)选聘、解聘物业管理企业; 

  (四)决定专项维修?#24335;?#20351;用、续筹方案,并监督实施; 

  (五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使

用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; 

  (六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职

责。 

  第十二条 业主大会会议可以采用集体?#33268;?#30340;形式,?#37096;?#20197;采用书面征

求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有?#20445;?#20197;上投票权的业主参

加。 

  业主可以委托代理人参加业主大会会议。 

  业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权?#20445;?#20197;上通过。业主

大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企

业,专项维修?#24335;?#20351;用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主

所持投票权2/3以上通过。 

  业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。 

  第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以

上的业主提议,业主委?#34987;?#24212;当组织召开业主大会临时会议。 

  第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开?#20445;?#26085;以前通知全体业

主。 

  住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的?#29992;?#22996;?#34987;帷?nbsp;

  业主委?#34987;?#24212;当做好业主大会会议记录。 

  第十五条 业主委?#34987;?#26159;业主大会的执行机构,履行下列职责: 

  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况; 

  (二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同; 

  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理

企业履行物业服务合同; 

  (四)监督业主公约的实施; 

  (五)业主大会赋予的其他职责。 

  第十六条 业主委?#34987;?#24212;当自选举产生之日起?#24120;?#26085;内,向物业所在地

的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 

  业主委?#34987;?#22996;员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的

业主担任。 

  业主委?#34987;?#20027;任、副主任在业主委?#34987;?#22996;员中推选产生。 

  第十七条 业主公?#21152;?#24403;对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同

利益,业主应当履行的义务,违反公?#21152;Φ背?#25285;的责任等事项依法作出约

定。 

  业主公约对全体业主具有约束力。 

  第十八条 业主大会议事规则应?#26412;?#19994;主大会的议事方式、表决程序、

业主投票权?#33539;?#21150;法、业主委?#34987;?#30340;组成和委员任期等事项作出约定。 

  第十九条 业主大会、业主委?#34987;?#24212;当依法履行职责,不得作出与物业

管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。 

  业主大会、业主委?#34987;?#20316;出的决定违反法律、法规的,物业所在地的

区、县人民政府房地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤销其决定,

并通告全体业主。 

  第二十条 业主大会、业主委?#34987;?#24212;当配合公安机关,与?#29992;?#22996;?#34987;?#30456;

互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 

  在物业管理区域内,业主大会、业主委?#34987;?#24212;当积极配合相关?#29992;?#22996;员

会依法履行自治管理职责,支持?#29992;?#22996;?#34987;?#24320;展工作,并?#37038;?#20854;指导?#22270;?/span>

督。

  住宅小区的业主大会、业主委?#34987;?#20316;出的决定,应当告知相关的?#29992;?#22996;

?#34987;幔?#24182;认真听取?#29992;?#22996;?#34987;?#30340;建议。 

  第三章 前期物业管理   

  第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘

物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。 

  第二十二条 建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有

关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反

公?#21152;Φ背?#25285;的责任等事项依法作出约定。 

  建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。 

  第二十三条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人

明示,并予以?#24471;鰲?nbsp;

  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公

?#21152;?#20197;书面?#20449;怠?nbsp;

  第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原

则,通过招投标的方式选聘具有相应?#25163;?#30340;物业管理企业。 

  住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应?#25163;?#30340;物业

管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人

民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应?#25163;?#30340;物

业管理企业。 

  第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业

服务合同约定的内容。 

  第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主

委?#34987;?#19982;物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终

止。 

  第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或

者使用权,建设单位不得擅自处分。 

  第二十八条 物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设

施设备进行查验。 

  第二十九条 在办理物业承接验收?#20013;?#26102;,建设单位应当向物业管理企

业?#24179;?#19979;列资料: 

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下

管网工程竣工图等竣工验收资料; 

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料; 

  (三)物业质量保修文件和物业使用?#24471;?#25991;件; 

  (四)物业管理所必需的其他资料。 

  物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料?#24179;?#32473;业主委

?#34987;帷?nbsp;

  第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管

理用房。 

  第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担

物业的保修责任。    

  第四章 物业管理服务   

  第三十二条 从事物业管理活动的企业应?#26412;?#26377;独立的法人资格。 

  国家对从事物业管理活动的企业实行?#25163;?#31649;理制度。具体办法由国务院

建设行政主管部门制定。 

  第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资

格证书。 

  第三十四条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。 

  第三十五条 业主委?#34987;?#24212;当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面

的物业服务合同。 

  物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利

义务、专项维修?#24335;?#30340;管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等

内容进行约定。 

  第三十六条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的

服务。 

  物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全

受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。 

  第三十七条 物业管理企业承接物业时,应当与业主委?#34987;?#21150;理物业验

收?#20013;?nbsp;

  业主委?#34987;?#24212;当向物业管理企业?#24179;?#26412;条例第二十九条第一款规定的资

料。 

  第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同

意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用?#23613;?nbsp;

  第三十九条 物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房

和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委?#34987;帷?nbsp;

  物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理

企业之间应当做好交接工作。 

  第四十条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给

专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。 

  第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相

适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照国务

院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在

物业服务合同中约定。 

  第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业

主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负

连带交纳责任。 

  已竣工但?#24418;?#20986;售或者?#24418;?#20132;给物业买受人的物业,物业服务费用由建

设单位交纳。 

  第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管

部门,应当加强对物业服务收费的监督。 

  第四十四条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定

以外的服务项目,服务报酬由双方约定。 

  第四十五条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线

电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 

  物业管理企业?#37038;?#22996;托代收前款费用的,不得向业主收取?#20013;?#36153;等额外

费用。 

  第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和

使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关

行政管理部门报告。 

  有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法对违法行为

予以制止或者依法处理。 

  第四十七条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工

作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有

关行政管理部门报告,协助做好救助工作。 

  物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维

护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权

益。 

  第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使

用人约定,但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。 

  物业使用人违反本条例和业主公约的规定,有关业主应?#32972;?#25285;连带责

任。 

  第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理

业主、业主委?#34987;帷?#29289;业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。   


 

  第五章 物业的使用与维护   

  第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得

改变用?#23613;?nbsp;

  业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手

续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途

的,应当提请业主大会?#33268;?#20915;定同意后,由业主依法办理有关?#20013;?nbsp;

  第五十一条 业主、物业管理企业不得擅自?#21152;謾?#25366;掘物业管理区域内

的道路、场地,损害业主的共同利益。 

  因维修物业或者公共利益,业主确需临时?#21152;謾?#25366;掘道路、场地的,应

当征得业主委?#34987;?#21644;物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时?#21152;謾?#25366;

掘道路、场地的,应当征得业主委?#34987;?#30340;同意。 

  业主、物业管理企业应当将临时?#21152;謾?#25366;掘的道路、场地,在约定期限

内?#25351;?#21407;状。 

  第五十二条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当

依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。 

  前款规定的单位因维修、养护等需要,临时?#21152;謾?#25366;掘道路、场地的,

应当及时?#25351;?#21407;状。 

  第五十三条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。 

  物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。


 

  第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结

构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修?#24335;稹?br/>

  专项维修?#24335;?#23646;业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共

用设施设备的维修?#36879;?#26032;、改造,不得挪作他用。 

  专项维修?#24335;?#25910;取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同

国务院财政部门制定。 

  第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征

得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关?#20013;?/p>

业主所得收益应当主要用于补充专项维修?#24335;穡部?#20197;按照业主大会的决定

使用。 

  第五十六条 物业存在安全隐患,危及公共利益?#20843;?#20154;合法权益时,责

任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。 

  责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业管理企业

维修养护,费用由责任人承担。    

  第六章 法律责任   

  第五十七条 违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的

方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业

的,?#19978;?#32423;以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警

告,可以并处?#20445;?#19975;元以下的罚款。 

  第五十八条 违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共

用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,?#19978;?#32423;以上地方人民政府房

地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,

依法承担赔偿责任。 

  第五十九条 违反本条例的规定,不?#24179;?#26377;关资料的,?#19978;?#32423;以上地方

人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不?#24179;?#26377;关资料的,对

建设单位、物业管理企业予以通报,处1万元以上?#20445;?#19975;元以下的罚款。 

  第六十条 违反本条例的规定,未取得?#25163;手?#20070;从事物业管理的,?#19978;?/p>

级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上2

0万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。 

  以欺骗手段取得?#25163;手?#20070;的,依照本条第一款规定处罚,并由颁发?#25163;?/p>

证书的部门吊销?#25163;手?#20070;。 

  第六十一条 违反本条例的规定,物业管理企业聘用未取得物业管理职

业资格证书的人员从事物业管理活动的,?#19978;?#32423;以上地方人民政府房地产行

政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主

造成损失的,依法承担赔偿责任。 

  第六十二条 违反本条例的规定,物业管理企业将一个物业管理区域内

的全部物业管理一并委托给他人的,?#19978;?#32423;以上地方人民政府房地产行政主

管部门责令限期改正,处委托合同价款?#24120;埃?#20197;上?#25285;埃?#20197;下的罚款;情节

?#29616;?#30340;,由颁发?#25163;手?#20070;的部门吊销?#25163;手?#20070;。委托所得收益,用于物业管

理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部?#32844;?#29031;业主大

会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。 

  第六十三条 违反本条例的规定,挪用专项维修?#24335;?#30340;,?#19978;?#32423;以上地

方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修?#24335;穡?#32473;予警告,没收

违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修

?#24335;穡?#24773;节?#29616;?#30340;,并由颁发?#25163;手?#20070;的部门吊销?#25163;手?#20070;;构成犯罪的,

依法追究直接负责的主管人员?#25512;?#20182;直接责任人员的刑事责任。 

  第六十四条 违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规

定配置必要的物业管理用房的,?#19978;?#32423;以上地方人民政府房地产行政主管部

门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处?#20445;?#19975;元以上?#25285;?#19975;元以

下的罚款。 

  第六十五条 违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业管理企业擅

自改变物业管理用房的用途的,?#19978;?#32423;以上地方人民政府房地产行政主管部

门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上?#20445;?#19975;元以下的罚款;有收益

的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养

护,剩余部?#32844;?#29031;业主大会的决定使用。 

  第六十六条 违反本条例的规定,有下?#34892;?#20026;之一的,?#19978;?#32423;以上地方

人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款

的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施

设备的维修、养护,剩余部?#32844;?#29031;业主大会的决定使用: 

  (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用

途的; 

  (二)擅自?#21152;謾?#25366;掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益

的; 

  (三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。 

  个人有前款规定行为之一的,处?#20445;埃埃?#20803;以上1万元以下的罚款;单

位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。 

  第六十七条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用

的,业主委?#34987;?#24212;当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以

向人民法院起诉。 

  第六十八条 业主以业主大会或者业主委?#34987;?#30340;名义,从事违反法律、

法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予

治安管理处罚。 

  第六十九条 违反本条例的规定,国务院建设行政主管部门、县级以上

地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利

用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,

或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯

罪的,依法给予行政处分。    

  第七章 附则   

  第七十条 本条例自2003年9月1日起施?#23567;?/p>



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